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Révision du loyer en cours de bail (logement du secteur privé)

Le propriétaire (ou de l'agence immobilière) d'un logement loué avec un bail d'habitation peut augmenter le loyer en cours de bail dans 2 cas. D'une part, lorsque le bail contient une clause indiquant qu'il peut réviser le loyer 1 fois par an ( révision annuelle ). Si le bail ne contient pas une telle clause, le montant du loyer doit rester le même durant tout le bail. D'autre part, lorsque le propriétaire fait des travaux d'amélioration à ses frais dans le logement ( majoration exceptionnelle ).

Révision annuelle

À quelles conditions peut-on réviser un loyer ?

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) d'un logement mis en location avec un bail d'habitation, peut réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit.

Attention

  • En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le  DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.

  • En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le  DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.

La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le propriétaire et le locataire.

Si la date de l'IRL à prendre en compte n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l' Insee  au moment de la signature du bail.

Attention

  • Si un complément de loyer s'applique, le montant du loyer est égal au total du  loyer de base  et du  complément de loyer .

  • Pour un logement meublé, si les charges sont à payer au forfait, ce montant peut être révisé chaque année selon les mêmes règles que celles de la révision du loyer.

  • Pour un logement régi par la loi de 1948 ou conventionné Anah , les règles de révision du loyer sont spécifiques.

Comment calculer la révision du loyer ?

L'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour calculer la révision du loyer. L'augmentation annuelle du loyer est plafonnée par l'évolution sur un an de l'IRL.

Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :

  • Montant actuel du loyer mensuel

  • IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l' Insee  au moment de la signature du bail)

  • IRL du même trimestre de l'année précédente.

Le calcul consiste à faire l'opération suivante  :

Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.

Exemple

Un bail signé en métropole le 20 juillet 2023, et fixant le loyer mensuel à  600 € , peut être révisé le 20 juillet 2024.

Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2023, soit  140,59 .

Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2e trimestre 2024, soit  145,17 .

Le 20 juillet 2024, date de la 1re révision du loyer, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante :  600 €  x  145,17  /  140,59  =  619,55 € .

À savoir

Le résultat du calcul doit être  arrondi à la 2e décimale la plus proche .

Pour faire ce calcul, vous pouvez utiliser le simulateur suivant :

Dans quel délai s'applique la révision du loyer ?

La révision annuelle de loyer peut être faite durant l'année qui suit la date de révision du loyer.

La révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande.

Lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.

Exemple

Si la date de révision du loyer est le 13 mars 2024, le propriétaire peut réviser le loyer jusqu'au 12 mars 2025.

Si la date de révision du loyer est le 13 mars 2024, mais que le propriétaire n'en fait la demande que le 13 juin 2024, seuls les loyers perçus à partir de cette date peuvent être augmentés.

Comment contester la révision du loyer ?

En cas d'erreur de calcul, le locataire peut contester l'augmentation fixée par son propriétaire.

Le montant du litige est déterminant.

Litige inférieur ou égal à 5 000 €

1. Mise en demeure (étape facultative)

Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou son représenatnt), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.

Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.

Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures...).

Par exemple, si le propriétaire a fait une erreur de calcul, le locataire peut contester l'augmentation annuelle du loyer par ce type de courrier :

2. Démarche amiable (étape obligatoire)

Si le litige persiste en dépit de la mise en demeure, il faut engager une démarche amiable en faisant intervenir :

Cette démarche amiable est obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge.

3. Saisir le juge

En cas d'échec de la démarche amiable, il faut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué, dans les 3 ans qui suivent la date de révision du loyer.

Litige supérieur à 5 000 €

1. Mise en demeure (étape facultative)

Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou son représenatnt), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.

Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.

Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures...).

Par exemple, si le propriétaire a fait une erreur de calcul, le locataire peut contester l'augmentation annuelle du loyer par ce type de courrier :

2. Démarche amiable (étape facultative)

Si le litige persiste en dépit de la mise en demeure, il peut être utile d'engager une démarche amiable en faisant intervenir :

3. Saisir le juge

Il faut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué, dans les 3 ans qui suivent la date de révision du loyer.

Majoration exceptionnelle

Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail en cas de travaux d'amélioration effectués aux frais du propriétaire.

Le propriétaire et son locataire conviennent alors ensemble de la majoration de loyer consécutive à ces travaux :

  • Soit par une clause présente dans le contrat de location

  • Soit par avenant intégré au contrat de location en cours de bail

La majoration de loyer est applicable après l'achèvement des travaux.

Mais ces règles ne s'appliquent pas :

  • En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 et que le logement est classé F ou G après les travaux (classe indiquée sur le  DPE ) .

  • En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024 et que le logement est classé F ou G après les travaux (classe indiquée sur le  DPE ).

Attention

Des règles spécifiques s'appliquent pour le loyer d'un logement régi par la loi de 1948 ou conventionné Anah.

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